Vous êtes propriétaire d'un petit immeuble. 6 logements. Vous en êtes propriétaire unique (les locataires ne sont pas copropriétaires, ils louent). Toiture accessible, orientée sud-ouest. Vous avez entendu parler du solaire collectif. Vous vous demandez : "Est-ce que ça marche pour mon situation ? Combien ça coûte vraiment ? Quel revenu ?"
Ce cas pratique vous montre étape par étape, avec chiffres indicatifs.
Attention : Ce ne sont pas des promesses garanties, mais des estimations pédagogiques basées sur immeuble type.
Situation de départ
Description du bien - Type : Petit immeuble résidentiel (années 1980) - Logements : 6 (T2 × 4, T3 × 2) - Occupants : 6 ménages locataires (stabilité moyenne) - Propriétaire : Unique (SCI ou personne physique) - Surface habitable : ~350 m² - Toiture : Béton, pente sud-ouest, 80 m² utile (pas de ombre majeure)
Diagnostic de départ (avant projet) - DPE actuel : F (consommation ~250 kWh/m²/an, chauffage gaz collectif) - Facture électricité commune : ~4 000 €/an (commun + locataires) - Facture chauffage : ~3 000 €/an (gaz collectif bailleur) - Charges locataires (moyenne) : ~80 €/mois (chauffage + eau chaude + électricité commune) - État toiture : Bon (20 ans, durée estimée 30 ans avant remplacement) - Intérêt bailleur : Améliorer attractivité, réduire charges, pas de rénov lourde possible
Entrées (bailleur fournit) : - Surface habitable : 350 m² - Type chauffage : Gaz collectif - Consommation annuelle : ~4 000 kWh électricité commune + 12 000 kWh chauffage (gaz équiv ~4 000 kWh électrique) - Nombre logements : 6 - Toiture disponible : 80 m² - Orientation : Sud-ouest (bon) - Ombrage : Nul (panneaux visibles toute journée)
Sorties VESTA : - Dimensionnement optimal : 6 kWc (15 panneaux × 400 W) - Production estimée : 7 200 kWh/an (climat moyen France) - Couverture auto-consommation : 50 % consommation électrique commune + locataires - Investissement : ~45 000 € HT (prix marché 2025) - Rentabilité 25 ans : Positive (revenus > amortissement)
Interprétation : Installation "surdimensionnée" n'est pas rentable. 6 kWc = équilibre entre surface toiture et production réelle.
Étape 2 : Dimensionnement détaillé
Installation proposée : 6 kWc - 15 panneaux cristallin 400 W (dernière génération) - Onduleur hybride 5 kW (gère production + surcharge batterie optionnelle) - Pilotage intelligent : pilotage auto-consommation - Compteur bidirectionnel Linky (fourni Enedis) - Câblage toiture-coffre (sécurisé, souterrain partiellement) - Disjoncteurs + protections conformes NF C 15-100
Footprint toiture : ~50 m² (structure + panneaux). Toiture libre 80 m² → 60 % utilisé. Reste : accès, maintenance, future extension.
Poids structure : ~15 kg/m² (conforme charpente 1980).
Étape 3 : Coûts et financement
Financement SUN'LIB - SUN'LIB finance 100 % : 47 500 € - Durée remboursement : 25 ans - Modèle : Revenus de l'autoconsommation > frais financement + maintenance - Coût bailleur : 0 €
Maintenance incluse 25 ans (SUN'LIB) - Entretien panneaux (nettoyage ~1×/an) : inclus - Remplacement pièces défectueuses : inclus - Assurance tous risques : inclus - Support technique 24/7 : inclus - Coût bailleur : 0 €
Étape 4 : Création PMO et démarches
Création PMO (Personne Morale Obligatoire) - Entité : SCI subsidiaire (propriétaire installation) ou association - Rôle : Signer contrat avec l'opérateur (revente électricité), convention Enedis - Créateur/gestionnaire : Syndic ou gestionnaire immeuble - Coût création : 800 € (frais notaire + immatriculation) - Coût gestion annuel : 200-300 € (syndic facturation)
Conventions Enedis - Demande étude faisabilité : Enedis étudie 4-6 sem - Coût raccordement : Zone classique = 500-2 000 € - Installation compteur bidirectionnel : Enedis responsable - Délai total : 10-12 semaines
Procédures SUN'LIB - Contrat SUN'LIB (financement + maintenance) : ~30 pages, pré-négocié - Signature : Bailleur + PMO + SUN'LIB - Délai : 3-4 semaines
Étape 5 : Installation et mise en service (6-8 semaines)
Semaines 5-6 : Installation toiture - Pose structure (2-3 jours) - Fixation 15 panneaux (2-3 jours) - Câblage (1-2 jours) - Tests intermédiaires (1 jour) - Électricité immeuble JAMAIS coupée
Semaine 8 : Production commence - Premiers relevés l'opérateur (kWh produits) - Charges communes commencent à baisser - Locataires voient dashboard (optionnel)
Étape 6 : Revenus estimés (l'opérateur), 25 ans
Production année 1 (climat moyen France) - Production : 7 200 kWh/an - Tarif revente l'opérateur : 15 c€/kWh (tarif régulé 2025) - Revenu brut : 7 200 × 0,15 = 1 080 €/an
Répartition revenu 25 ans (pédagogique) - Années 1-5 : ~1 080 €/an (production optimale, ~400 W/panel) - Années 6-15 : ~1 030 €/an (-5 % usure, dégradation ~0,5%/an) - Années 16-25 : ~980 €/an (-12 % usure cumul) - Moyenne 25 ans : ~1 030 €/an = 25 750 €
Important : qui reçoit ce revenu ?
Réponse : SUN'LIB reçoit d'abord (remboursement financement). Après SUN'LIB couvert + maintenance 25 ans payée, excédent potentiel peut revenir bailleur (dépend contrat spécifique, généralement quasi-nul car SUN'LIB optimise tarif).
Bailleur bénéfice réel : Pas de revenu direct, mais charges communes réduites.
Étape 7 : Impact charges locataires (vrai bénéfice)
Avant solaire - Électricité commune (chauffage + eau chaude) : 4 000 kWh/an = 600 €/an pour immeuble - Réparti 6 logements : 100 €/an/lgt en moyenne
Après solaire (année 1) - Production solaire : 7 200 kWh/an - Couverture : ~50 % consommation électrique commune - Économie : 3 600 kWh couverts par solaire - Coût immeuble : 4 000 - 3 600 = 400 kWh réseau - Facture réduite : ~60 €/an pour immeuble - Réparti 6 logements : 10 €/an/lgt
Baisse charges locataires : 100 € → 10 €/an/lgt = -90 %. Non, attendez : partagé aussi chauffage...
Calcul plus réaliste - Charges avant (chauffage + eau chaude) : ~80 €/mois/lgt = 960 €/an/lgt - Économie solaire : 600 € immeuble ÷ 6 logements = 100 €/lgt/an - Charges après : 960 - 100 = 860 €/lgt/an - Baisse : -10 % charges (un peu moins spectaculaire, mais réel)
Sur 25 ans : 100 € × 25 ans = 2 500 € économies/locataire (hors inflation).
Avantage bailleur : Immeuble plus attractif (charges basses = plus facile louer), locataires fidèles, turnover réduit.
Étape 8 : Impact DPE (estimé, pas garanti)
DPE avant : F (consommation 250 kWh/m²/an)
Calcul DPE après - Production solaire couvre 50 % électricité - Consommation "nette" réduite de 50 % électricité - Chauffage gaz inchangé (solaire n'affecte pas gaz) - DPE dépend : isolation, chauffage, ECS, consommation réelle - Amélioration typique : 20-40 % notation (peut aller F → E, rare D)
Cas ce bien - Avant : F (coefficient 2,3 avant réforme) - Après : Probablement E (coefficient baisse à 1,9 réforme 01/2026) - Pas garanti, mais probable
Bénéfice : DPE E > DPE F sur marché. Valeur vente +5-10 % long terme.
Étape 9 : Bénéfices résumé pour bailleur et locataires
Pour bailleur - Immeuble plus attractif (charges basses, DPE amélioré) - Locataires fidèles (satisfaction thermique+financière) - Coût d'installation : 0 € (SUN'LIB finance) - Coût maintenance 25 ans : 0 € (inclus) - Charge administrative : 2-3 heures - Revenu direct l'opérateur : minimal (couvert SUN'LIB) - Revenu indirect : attractivité, rétention, valeur vente
Pour locataires - Charges réduites : ~100 €/an/lgt (économies réelles) - Confort thermique : meilleur (chauffage via énergie locale) - Immeuble moderne : panneaux visibles, dashboard en ligne - Stabilité: charges prévisibles 25 ans
Pour environnement - 7 200 kWh/an = 7 200 × 0,15 kg CO₂/kWh = 1 080 kg CO₂/an = ~27 tonnes CO₂ sur 25 ans (évitées)
Points de vigilance (ce cas)
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Toiture doit être bonne : Âge 20 ans, reste 30 ans estimés. Si doute, faire expertise avant (coût 300-500 €).
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Copropriété si locataires propriétaires : Ici non (locataires seulement). Si copropriété, vote AG requis (ralentit).
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Locataires peuvent contester : Rare, mais possible. Email info en amont = prévention.
Planning réel (ce cas, semaine par semaine)
Mois 1 (Sem 1-4) : Décision + audit VESTA + devis
Mois 2 (Sem 5-8) : Signature contrats + Enedis demande
Mois 3 (Sem 9-12) : Accord Enedis + commande matériels
Mois 4 (Sem 13-16): Attente livraison panneaux
Mois 5 (Sem 17-20): Installation toiture + tests
Mois 6 (Sem 21-24): Mise en service l'opérateur
Mois 7+ : Production démarre, charges baissent
Blocs visuels
Bloc 1 : Avant/Après charges
AVANT SOLAIRE APRÈS SOLAIRE (année 1)
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Facture commune : 600€ Facture commune : 300€ (-50% élec)
Charges lgt : 80€/mois Charges lgt : 72€/mois
Facture gaz : 3000€ Facture gaz : 3000€ (unchanged)
DPE : F DPE : E (probable)
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Total : 4600€/an Total : 4300€/an (-6%)
Bloc 2 : Production + revenu 25 ans
ANNÉE 1 : 7200 kWh × 15c€ = 1080 €
ANNÉE 5 : 6840 kWh × 15c€ = 1026 € (dégradation -5%)
ANNÉE 15: 6480 kWh × 15c€ = 972 € (dégradation -10%)
ANNÉE 25: 6300 kWh × 15c€ = 945 € (dégradation -12%)
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TOTAL 25 ANS : ~25,000€ (couvre SUN'LIB + maintenance)
Bloc 3 : Timeline du projet
MÀJ 1 : Audit (gratuit)
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MÀJ 2-3 : Études + Enedis
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MÀJ 4 : Signature contrats
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MÀJ 5-6 : Installation + tests
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MÀJ 7+ : Production
Questions fréquentes
Q. Et si production est moins élevée que estimé ? R