Prenons un cas courant. Une maison des années 1980, classée E, chauffée à l'électrique, qu'un propriétaire souhaite remettre en location. Jusqu'ici, deux chemins seulement : engager une rénovation lourde — coûteuse, longue, à financer soi-même — ou accepter que le bien reste difficile à louer à mesure que le calendrier des passoires se resserre. En 2026, un troisième chemin se dégage, et il tient à deux décisions qui, prises ensemble, changent la logique du marché.
Deux décisions de 2026 qui pointent dans la même direction
La première est technique mais lourde de conséquences. Le DPE ne mesure pas l'énergie que vous consommez réellement : il la convertit en énergie primaire à l'aide d'un coefficient. Pour l'électricité, ce coefficient est passé de 2,3 à 1,9 au début de 2026, et une nouvelle baisse vers 1,7 est à l'étude. Mécaniquement, un logement à dominante électrique voit sa consommation primaire — donc sa note — s'améliorer, sans qu'un seul kilowattheure n'ait été économisé sur le terrain.
La seconde décision va dans l'autre sens, mais renforce la première. À partir du 23 juin 2026, les aides MaPrimeRénov' pour les rénovations d'ampleur sont suspendues ; seules les aides aux gestes isolés subsistent, avec des plafonds revus à la baisse et certains postes sortis du parcours classique. Autrement dit : le levier le plus puissant pour faire sauter plusieurs classes — la rénovation globale — devient nettement plus difficile à financer, au moment précis où la contrainte réglementaire, elle, ne faiblit pas.
En France, l'électricité a un contenu carbone très faible. Les logements électriques sont donc presque toujours « notés » sur le critère énergie, pas sur le critère carbone. Baisser le coefficient appliqué à l'énergie les fait directement progresser d'une marche.
Ce que la baisse du coefficient fait concrètement à votre étiquette
L'effet n'est pas anecdotique. Passer de 1,9 à 1,7 réduit d'environ 10 % la consommation en énergie primaire affichée pour la part électrique — et de près de 25 % par rapport à l'ancienne base 2,3. Pour un bien dont la consommation se situe juste au-dessus d'un seuil de classe, cela suffit à basculer dans la classe supérieure.
| Classe actuelle | Conso (énergie primaire) | Estimation à 1,7 | Effet typique |
|---|---|---|---|
| E (251–330) | 270 kWh/m²/an | ≈ 242 | bascule vers D si proche du seuil |
| D (181–250) | 195 kWh/m²/an | ≈ 174 | bascule vers C si proche du seuil |
| C (111–180) | 118 kWh/m²/an | ≈ 106 | bascule vers B si proche du seuil |
La logique est simple : un bien gagne une classe lorsque sa consommation se situe juste au-dessus d'un seuil. Et plus le bien intègre d'usages électriques performants — eau chaude thermodynamique, production solaire en autoconsommation, pilotage des consommations — plus il bénéficie de cette baisse de coefficient, en plus de l'économie d'énergie réelle qu'il génère.
Le revers : pour les gros travaux, le financement se referme
C'est là que les deux décisions se rejoignent. La rénovation d'ampleur — celle qui combine isolation, changement de système de chauffage et ventilation — restait la voie royale pour transformer une passoire en bien décent. En suspendant son financement, on ne supprime pas le besoin : on supprime surtout le moyen le plus accessible d'y répondre. Les propriétaires se retrouvent avec la même contrainte (vendre, louer, sortir du statut de passoire) et beaucoup moins de portes ouvertes.
Quand le financement de la rénovation lourde se tarit, les solutions qui améliorent un DPE sans imposer de chantier ni d'avance de trésorerie au propriétaire deviennent l'une des rares options restantes. C'est exactement le terrain de la valorisation énergétique organisée en amont de la vente ou de la relocation.
C'est la logique du Mandat Énergie : équiper le bien (production d'électricité en autoconsommation, eau chaude thermodynamique, pilotage des usages), faire porter l'investissement par un partenaire de financement dédié comme SUN'LIB, et solder l'opération au moment de la transaction — sans que le propriétaire avance les fonds pendant la commercialisation. L'amélioration de classe profite alors à la fois de la baisse du coefficient et de l'économie d'énergie réelle apportée par les équipements.
Cas pratique : une maison classée E remise en location
Une bailleuse possède une maison de 110 m² en périurbain, chauffage électrique, classée E à 270 kWh/m²/an. Objectif : la maintenir louable sans engager une rénovation lourde qu'elle ne souhaite pas financer.
Premier effet, purement réglementaire : avec un coefficient ramené à 1,7, la consommation primaire affichée tombe autour de 242 kWh/m²/an — le bien passe en classe D sans qu'aucun équipement n'ait bougé.
Second effet, par l'équipement : l'installation d'un ballon thermodynamique en remplacement du cumulus électrique, complétée d'une production photovoltaïque dimensionnée pour l'autoconsommation (avec un taux réaliste de l'ordre de 40 %) et d'un pilotage des usages, réduit la consommation réelle du logement. En cumulé, l'étiquette peut viser une classe C autour de 150 kWh/m²/an, et la facture d'énergie du futur locataire s'allège de plusieurs centaines d'euros par an.
| Étape | Conso (kWh/m²/an) | Classe |
|---|---|---|
| Situation de départ | 270 | E |
| Effet coefficient 1,7 (sans travaux) | ≈ 242 | D |
| Après équipement (thermo + PV + pilotage) | ≈ 150 | C |
Le bien sort durablement de la zone à risque locatif, gagne en attractivité, et la propriétaire n'a rien avancé pendant l'opération. Pour un vendeur, le même bien raconterait une autre histoire commerciale : une étiquette assainie évite la décote implicite que subissent les logements mal classés et désamorce la négociation à la baisse.
Vendeur ou bailleur : un seul et même levier
On a tendance à réserver le sujet DPE aux vendeurs. C'est une erreur. Côté bailleur, l'amélioration de classe conditionne directement le droit de louer à mesure que le calendrier des passoires avance ; elle protège la valeur du bien et la continuité des loyers. Côté vendeur, elle restaure l'attractivité en ligne et le pouvoir de négociation. Dans les deux cas, le principe est identique : améliorer l'étiquette sans imposer de travaux ni d'avance au propriétaire. C'est aussi pour cela que les agences immobilières y trouvent un argument concret pour sécuriser un mandat exclusif.
La baisse du coefficient électricité rend le saut de classe plus facile ; la fermeture des aides aux gros travaux rend les solutions sans chantier plus précieuses. Les deux mouvements convergent vers une même réponse : valoriser le bien en amont, sans avance de trésorerie.
Questions fréquentes
La baisse du coefficient est-elle déjà en vigueur ?
Le passage de 2,3 à 1,9 est effectif depuis le début de 2026. La baisse supplémentaire vers 1,7 est envisagée mais pas encore actée : tant qu'elle n'est pas publiée, un DPE officiel reste calculé sur 1,9.
Un bien chauffé au gaz en profite-t-il aussi ?
Non, le coefficient ne concerne que la part électrique. Pour un logement au gaz ou au fioul sans changement de système, l'amélioration vient des autres leviers : production solaire, eau chaude thermodynamique, pilotage des consommations.
Peut-on garantir un gain de classe à l'avance ?
Non. Le gain dépend de la configuration réelle du bien et se confirme par un DPE après mise en œuvre. Une première estimation puis une étude personnalisée gratuite en évaluent le potentiel avant tout engagement.
Combien de temps pour mettre tout cela en place ?
L'étude est rapide ; la mise en œuvre dépend du bien et des démarches administratives liées à l'installation. L'objectif est qu'elle s'intègre dans le calendrier de la vente ou de la relocation. Les autres questions fréquentes détaillent le déroulé.
En résumé
Le DPE devient plus favorable aux solutions électriques, pendant que le financement des rénovations lourdes se réduit. Pour gagner une classe sans chantier ni avance de trésorerie, le champ des solutions se rétrécit — et la valorisation énergétique organisée en amont en fait clairement partie. Que vous vendiez ou louiez, le bon réflexe est d'évaluer le potentiel du bien dès maintenant.
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