Le dossier présenté ici illustre la mise en œuvre du Mandat Énergie sur un immeuble entier. Contrairement aux dossiers mono-lot, un immeuble demande une orchestration plus fine entre locataires, syndic et installateurs. Le résultat, quand tout est bien piloté, est spectaculaire : l'ensemble du bâti est mis à niveau en une seule opération.
Le contexte
SCI familiale « Tournefort & Associés », 3 associés, un immeuble de 8 lots au 14 rue Mandron à Talence (proximité campus Pessac-Talence-Gradignan). Immeuble des années 1960, plan simple, 4 étages + rez-de-chaussée commercial.
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Surface totale | 520 m² habitable + 80 m² commercial |
| Nombre de lots | 8 appartements (T1 à T3) + 1 local commercial |
| Année construction | 1964 |
| Chauffage | Chaudière gaz collective 2004, radiateurs |
| ECS | Individuelle électrique (cumulus par lot) |
| Toiture | Plate, 230 m² exploitables, accès technique |
| DPE moyen des lots | E (6 lots) et F (2 lots) |
| Revenus locatifs bruts | 78 600 €/an |
| Charges de chauffage (refacturables) | ~12 400 €/an |
La SCI a deux motivations : anticiper l'interdiction 2028 sur les F, et réduire les charges de chauffage qui deviennent un frein à la relocation. La trésorerie SCI est limitée (environ 8 000 €), ce qui exclut un financement cash.
L'étude Mandat Énergie (semaines 1 à 3)
- Remplacement de la chaudière gaz par une PAC air-eau collective (25 kW).
- Remplacement des 8 cumulus électriques individuels par ballons thermodynamiques collectifs (2 unités de 500 L).
- Isolation des combles en rampant (230 m² de toiture = 520 m² de plafond traités par soufflage).
- Installation photovoltaïque 12 kWc sur toiture plate avec bac à lest (pas de fixation structurelle).
- Autoconsommation collective (ACC) : l'électricité solaire est répartie entre les 8 lots + la PAC collective + le local commercial.
Chiffrage global : 87 000 € TTC, en leasing SUN'LIB sur 10 ans, mensualité 985 €/mois.
Économie chauffage : 4 800 €/an (gaz vers PAC + isolation). Économie ECS : 2 100 €/an (bascule thermodynamique). Production PV valorisée (autoconsommation + revente surplus) : 1 800 €/an. Total gains énergétiques : 8 700 €/an. Mensualité leasing : 985 × 12 = 11 820 €/an. Solde net : -3 120 €/an.
L'écart est compensé par :
- La revalorisation des loyers après travaux (sortie de F, DPE C projeté) : + 4 200 €/an de loyers ;
- L'économie fiscale liée à la déductibilité des mensualités : ~ 1 600 €/an.
Solde net consolidé : + 2 680 €/an de gain pour la SCI, en plus de la sécurisation juridique et de la plus-value latente sur les 8 lots.
La gouvernance SCI (semaine 4)
Dossier présenté en AGE, avec projection 10 ans, impacts fiscaux, comparatif « ne rien faire » vs « engager ». Les 3 associés votent favorablement. Le gérant signe le contrat avec Mandat Énergie et SUN'LIB.
La préparation des locataires (semaines 5 à 7)
Courrier d'information à chaque locataire, avec :
- Calendrier des interventions par lot ;
- Durée prévisionnelle (3 à 5 jours par lot pour les ballons thermodynamiques, 1 semaine collective pour la PAC) ;
- Coupure de chauffage : fin mars 2025, hors période froide ;
- Bénéfices attendus : qualité d'air, économies d'électricité, confort été/hiver.
Aucune contestation, 2 questions sur le planning (résolues par décalage de 48h pour un locataire en télétravail).
L'exécution des travaux (semaines 8 à 13)
Orchestration en phases :
- Semaine 8 : isolation combles (1 semaine, en parallèle).
- Semaine 9-10 : retrait chaudière, pose PAC collective, raccordement.
- Semaines 10-12 : remplacement cumulus par ballons thermodynamiques (2 lots / semaine).
- Semaine 13 : installation PV + raccordement ACC.
Coupure chauffage totale : 5 jours sur semaine 9-10, compensée par radiateurs d'appoint temporaires fournis par l'installateur. Aucun locataire délogé, aucune indemnisation exceptionnelle.
La refonte du DPE et la valorisation (semaine 14)
Nouveau DPE collectif et individuel : classe C pour 7 lots, classe B pour 1 lot (dernier étage exposé sud).
Loyers révisés à la relocation suivante (turnover étudiant à Talence très rapide) : +55 €/mois en moyenne par lot, soit +5 280 €/an à terme sur les 8 lots.
La SCI a renforcé sa position : conformité sécurisée jusqu'en 2034, économies de charges de 35 à 40 % pour les locataires, DPE moyen C, valeur vénale de l'immeuble estimée par notaire à +95 000 € par rapport à avant travaux. Mensualité leasing amortie par les économies, solde net SCI positif dès la première année.
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