Cas concret : un bailleur lillois équipe son immeuble locatif

Ce cas est typique de l'immobilier locatif roubaisien : un immeuble 1910 en brique, 4 lots loués (T2 + deux T2 + T3), revenus corrects mais DPE critique. Le propriétaire — SCI familiale à l'IS — doit agir avant l'interdiction F de 2028, tout en ne pouvant pas vider l'immeuble d'un coup. Objectif : tout passer en C ou D en 8 mois maximum, sans vacance globale.

Le bien

• Immeuble 1910, brique pleine, 280 m² habitables sur 3 niveaux.
• Lot 1 (RDC) : T2, 54 m², loué 510 €/mois, DPE F.
• Lot 2 (1er) : T2, 58 m², loué 530 €/mois, DPE F.
• Lot 3 (2e) : T2, 52 m², loué 490 €/mois, DPE F.
• Lot 4 (combles aménagés) : T3, 66 m², loué 680 €/mois, DPE G.
• Total loyers : 2 210 €/mois.

Le diagnostic de départ

L'étude énergétique montre :

• Combles non isolés — priorité absolue.
• Chauffage individuel gaz ancien dans 3 lots, électrique direct dans le 4e.
• Simple vitrage encore présent sur façade arrière.
• Murs en brique pleine, ITI possible sans ITE.
• Toiture en bon état, compatible PV 6 kWc.

Le plan de travaux

1. Phase 1 (semaines 1 à 4) : isolation complète des combles, pose PV 6 kWc en autoconsommation collective, EMS.
2. Phase 2 (semaines 5 à 16, lot par lot en rotation) : remplacement chauffage par PAC individuelle + ballon thermodynamique + menuiseries façade arrière.
3. Phase 3 (semaines 17 à 24) : ITI sur les lots 1 et 3 (plus froids), lors de relocation.
4. Phase 4 (semaines 25-30) : DPE individuels + communication locataire et marché.

La gestion des locataires

Deux locataires en place ont accepté les travaux en occupation (isolation combles + pose PV, peu invasifs). Un locataire partait naturellement en fin de bail : fenêtre idéale pour le pack lourd ITI + PAC. Le 4e locataire a accepté un dédommagement (1 mois de loyer) contre 3 semaines de gêne majeure pendant le chantier PAC.

Les chiffres du projet

• Coût total travaux : 124 500 € TTC.
• Aides publiques mobilisées : 32 800 € (MaPrimeRénov' copro, CEE, aides locales).
• Financement Mandat Énergie : 91 700 €, étalé sur la SCI (amortissement IS).
• Aucune sortie de trésorerie du bailleur pendant les travaux.

Les résultats à 6 mois

DPE finaux

• Lot 1 : F → D.
• Lot 2 : F → C.
• Lot 3 : F → D.
• Lot 4 : G → C.

Loyers après travaux

• Lot 1 : 510 → 585 € (+14,7 %).
• Lot 2 : 530 → 615 € (+16 %).
• Lot 3 : 490 → 570 € (+16,3 %).
• Lot 4 : 680 → 790 € (+16,2 %).
• Total : 2 210 → 2 560 €/mois. Gain annuel : +4 200 €.

Valorisation patrimoniale

• Estimation avant travaux : 420 000 €.
• Estimation après travaux : 555 000 €.
• +135 000 € de valeur vénale.

Charges pour les locataires

Baisse moyenne estimée à 22 % (PAC + PV + isolation combles).

Le bilan

Les enseignements transférables

1. Attaquer par les travaux mutualisables (combles, PV) avant les travaux lot par lot.
2. Profiter des départs naturels de locataires pour les travaux lourds.
3. Travailler lot par lot en rotation, jamais tout en même temps.
4. Communiquer fort aux locataires sur les bénéfices charges.
5. Laisser le cabinet d'étude orchestrer le calendrier plutôt qu'improviser.