La famille Lacroix (nom modifié) détient via une SCI familiale à l'IR un immeuble de 14 lots à Villeurbanne, construit en 1972. En 2024, 9 lots sur 14 étaient classés F ou G. Voici comment ils ont sécurisé leur parc en 14 mois grâce au Mandat Énergie.
Situation de départ (juillet 2024)
- Immeuble : R+5, 14 lots (T2 et T3), 760 m² habitables, parking sous-sol, toiture terrasse 240 m².
- Énergie : chauffage individuel gaz par lot, ECS gaz, fenêtres alu années 90, toiture non isolée.
- DPE moyen : F (9 lots), E (4 lots), D (1 lot).
- Loyer moyen : 685 € pour T2, 905 € pour T3. 5 lots avec préavis prévu sur 18 mois.
- Échéance réglementaire : 2028 (interdiction location F).
Diagnostic stratégique
L'étude Mandat Énergie a écarté la rénovation lot par lot (trop long, trop fragmenté) au profit d'une rénovation globale immeuble :
- Passage du chauffage individuel gaz à une PAC collective air-eau en toiture (gain DPE 1 à 2 classes par lot, mutualisation).
- Isolation toiture par l'extérieur (terrasse, donc validée hors ABF).
- Photovoltaïque 35 kWc en toiture + batterie 60 kWh.
- Autoconsommation collective avec convention sur 13 lots (1 lot non signataire).
- Remplacement progressif des fenêtres lot par lot lors des changements de locataires.
Plan de financement
- PAC collective + isolation toiture : 124 000 €.
- PV + batterie + EMS : 88 000 €.
- Fenêtres (lots vacants en année 1) : 14 000 €.
- Total travaux : 226 000 €.
- Aides cumulées (CEE, primes autoconso, prime PV) : 41 000 €.
- Reste à financer : 185 000 €.
Calendrier d'exécution
- Juillet 2024 — premier contact, étude énergétique gratuite.
- Septembre 2024 — validation plan, signature mandats.
- Octobre-décembre 2024 — chantier PAC collective + isolation toiture.
- Janvier-février 2025 — pose PV + batterie + EMS.
- Mars 2025 — mise en service autoconso collective, signature conventions locataires.
- Avril 2025 → en continu — remplacement fenêtres lot par lot lors des relocations.
- Septembre 2025 — DPE moyen recalculé : C sur 11 lots, D sur 3.
Bilan financier sur 12 mois
- Loyers maintenus sans interdiction location (vs 9 lots bloqués sinon en 2028).
- Revalorisation moyenne +60 €/lot/mois lors des relocations (2 lots déjà reloués avec ce différentiel).
- Réduction des charges communes (PV + batterie autoconsommée pour ascenseur et parties communes) : -2 100 €/an.
- Valeur patrimoniale de l'immeuble réévaluée (estimation indépendante) : +185 000 €.
Ce que la famille Lacroix retient
« Sans le Mandat Énergie, on aurait dû sortir 200 000 € de trésorerie ou contracter un prêt SCI lourd. Là, on a piloté un projet à 226 000 € avec 22 000 € d'apport. L'immeuble est sécurisé pour 15 ans minimum. Et on a gagné une compétence interne sur l'énergie : aujourd'hui, on raisonne autrement nos autres biens. »
Pour aller plus loin à Lyon
Questions fréquentes
Combien d'AG ont été nécessaires sur ce dossier ?
Aucune (immeuble en SCI mono-propriétaire). Sur un immeuble en copropriété, il aurait fallu 1 à 2 AG selon la complexité du vote autoconso collective.
La PAC collective fonctionne-t-elle aussi bien en hiver lyonnais ?
Oui, dimensionnement à -10 °C de température de base. Les hivers les plus froids 2024-2025 ont été passés sans appoint électrique nécessaire.
Que devient l'ancien réseau gaz ?
Il a été déposé pour le chauffage. L'ECS reste gaz dans 4 lots (transition progressive vers thermodynamique lors des relocations).
Votre projet mérite une étude personnalisée
Recevez une analyse gratuite adaptée à votre situation.