La notion juridique de « passoire thermique » (classes F et G) a un impact direct et croissant sur le marché marseillais. Copropriétés anciennes du centre, bastides vieillissantes, pavillons 1960-1970 du péri-urbain : le parc est particulièrement exposé. Côté marché, la décote moyenne observée dépasse 10 % sur les classes G, avec des délais de vente 2 à 3 fois plus longs qu'un bien équivalent en D.
Trois voies pour un vendeur marseillais face à une passoire
Voie 1 — Vendre en l'état et accepter la décote
Possible, mais coûteux : le marché est de plus en plus informé, les acquéreurs arrivent avec leur propre simulation de travaux, la négociation part d'un prix déjà décoté. Pertinent uniquement si le vendeur a besoin de liquidités immédiates et n'a pas de fenêtre d'exécution.
Voie 2 — Faire les travaux soi-même avant la vente
Possible, mais engageant : le vendeur mobilise fonds propres ou emprunt, coordonne les entreprises, porte le risque d'exécution, et doit attendre la fin des travaux avant mise en vente. Seuls les vendeurs organisés et disposant de trésorerie y parviennent dans un calendrier raisonnable.
Voie 3 — Le Mandat Énergie
Le dispositif prend en charge la structuration technique, financière, juridique et calendaire, sans avance de trésorerie. Le vendeur voit son bien s'améliorer, suit l'avancement et met en vente à un nouveau prix objectif, cohérent avec la nouvelle étiquette DPE.
Cas d'usage marseillais représentatifs
- Appartement T3 à Belle-de-Mai, classé G, chauffage électrique, copropriété ancienne.
- Bastide 180 m² à Mazargues, classée F, chaudière fioul, toiture tuiles exploitable.
- Pavillon 1972 à Aubagne, classé F, convecteurs électriques, 250 m² de terrain.
- Immeuble 4 lots à La Joliette, classés F en moyenne, syndicat de copropriété bienveillant.
- Maison de ville à Toulon centre, classée G, menuiseries simple vitrage, chaudière gaz ancienne.
Le récit d'une vente après Mandat Énergie
Prenons l'appartement de Belle-de-Mai ci-dessus. Prix de marché en l'état : 165 000 €, estimation d'un acquéreur avec travaux : 138 000 €. Après Mandat Énergie (PV collectif copropriété + Climatiseur + isolation plafond du dernier étage) : passage en D, prix confirmé par l'agent à 182 000 €, délai de vente 2 mois au lieu des 7 mois du mandat précédent. Gain net : +44 000 € par rapport au scenario "vendre en l'état avec décote".
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Questions fréquentes
Toutes les passoires thermiques marseillaises sont-elles traitables ?
La grande majorité, oui. Seuls les biens en déshérence structurelle (toiture défoncée, planchers affaissés) doivent être traités en gros œuvre avant d'être éligibles. L'étude tranche ce point.
Peut-on engager les travaux si le bien est déjà en vente ?
Oui. Avec l'accord de l'agence et du vendeur, nous pouvons lancer l'étude en parallèle de la commercialisation et activer le dispositif dès qu'un mandat le justifie.
Les acquéreurs préfèrent-ils un bien déjà rénové ?
Dans 8 cas sur 10, oui. Ils évitent la complexité des travaux, le financement complémentaire, le risque d'exécution. Le bien déjà amélioré se vend mieux, plus vite, et à meilleur prix.
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