Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu, depuis sa réforme de 2021 et la Loi Climat et Résilience, le critère le plus regardé par les acquéreurs immobiliers. À Toulouse Métropole, il pèse désormais 6 à 12% du prix sur un bien classé F ou G par rapport à un équivalent C ou D. Comprendre le DPE est devenu indispensable pour tout propriétaire vendeur ou bailleur.
Qu'est-ce que le DPE exactement ?
Le DPE est un diagnostic obligatoire pour la vente et la location d'un bien immobilier. Il mesure deux indicateurs :
- La consommation d'énergie primaire en kWh/m²/an (étiquette énergie).
- Les émissions de gaz à effet de serre en kgCO2/m²/an (étiquette climat).
L'étiquette finale est la plus mauvaise des deux. Un bien avec 180 kWh/m²/an (étiquette D côté énergie) mais 50 kgCO2/m²/an (étiquette F côté climat) est classé F.
Les sept classes A à G
| Classe A | Très performant. ≤70 kWh/m²/an et ≤6 kgCO2/m²/an. |
|---|---|
| Classe B | Performant. 71-110 kWh/m²/an et 7-11 kgCO2/m²/an. |
| Classe C | Bon. 111-180 kWh/m²/an et 12-30 kgCO2/m²/an. |
| Classe D | Moyen. 181-250 kWh/m²/an et 31-50 kgCO2/m²/an. |
| Classe E | Énergivore. 251-330 kWh/m²/an et 51-70 kgCO2/m²/an. |
| Classe F | Très énergivore (passoire). 331-420 kWh/m²/an et 71-100 kgCO2/m²/an. |
| Classe G | Extrêmement énergivore (passoire). >420 kWh/m²/an ou >100 kgCO2/m²/an. |
Comment le DPE est-il calculé depuis 2021 ?
La méthode actuelle est appelée 3CL-DPE 2021 (Calcul de Consommation Conventionnelle des Logements). Elle s'appuie sur :
- Les caractéristiques du bâti (surface, orientation, isolation, type de murs, fenêtres).
- Les équipements (chauffage, ECS, ventilation, climatisation).
- Des données climatiques de la zone (Toulouse est en zone H2c : hivers doux modérés, étés chauds).
- Des consommations conventionnelles (pas vos consommations réelles).
C'est important : le DPE ne mesure pas votre consommation réelle, mais une consommation théorique standardisée. Un bien occupé six semaines par an a la même étiquette qu'un bien occupé toute l'année à équipements identiques.
Combien de temps un DPE est-il valable ?
10 ans, sous réserve que la méthode de calcul n'ait pas changé entre temps. Les DPE réalisés avant juillet 2021 ne sont plus valables : la méthode a changé en profondeur, et les anciens DPE sont nuls depuis le 1er janvier 2025.
L'audit énergétique réglementaire
Depuis le 1er avril 2023, la vente d'une passoire (classes F et G) en monopropriété (maison individuelle) impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE. L'audit propose au moins deux scénarios de travaux pour atteindre la classe E ou supérieure. Coût à Toulouse : 700-1 200 €. Le Mandat Énergie inclut cet audit dans son étude initiale gratuite.
L'impact du DPE sur le prix de vente à Toulouse
Données 2025 sur le marché toulousain :
- Bien classé E : -3% à -6% par rapport à C/D équivalent.
- Bien classé F : -7% à -11%.
- Bien classé G : -10% à -16%, parfois refus de prêt acquéreur.
Sur un pavillon estimé 380 K€ à Tournefeuille, la décote G atteint 38-60 K€. C'est précisément ce que le Mandat Énergie capture en plus-value à la vente après rénovation.
Les leviers pour faire bouger le DPE
- Sortie des énergies fossiles (fioul, gaz) : impact +1 à +2 classes.
- Isolation toiture : impact +0,5 à +1 classe.
- PAC air-eau ou air-air : impact +1 à +2 classes selon configuration.
- Photovoltaïque : impact +0,5 classe en moyenne (déduction de l'autoconsommation).
- Menuiseries : impact +0,3 à +0,7 classe.
- VMC double flux : impact +0,2 à +0,5 classe.
- ITE complète : impact +0,5 à +1 classe.
Le combo gagnant pour passer d'un E à un C : sortie fioul + PAC + isolation toiture + photovoltaïque + EMS.
L'interdiction progressive de location
La Loi Climat et Résilience interdit progressivement la location des passoires :
- 1er janvier 2025 : G interdits à la location.
- 1er janvier 2028 : F interdits à la location.
- 1er janvier 2034 : E interdits à la location.
Sur le marché toulousain, beaucoup de bailleurs sont concernés et doivent agir. Le Mandat Énergie est particulièrement adapté : il finance la mise aux normes ou la vente sans avance.
Pour aller plus loin
Questions fréquentes
Mon DPE de 2018 est-il toujours valable en 2026 ?
Non. Tous les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 sont nuls depuis le 1er janvier 2025. Il faut refaire un DPE selon la méthode 3CL-DPE 2021 avant de mettre votre bien en vente. Coût à Toulouse : 350-450 € pour une maison.
Pourquoi mon DPE est moins bon que ma consommation réelle ?
Le DPE utilise des consommations conventionnelles standardisées (chauffage, ECS, ventilation), pas vos consommations réelles. Si vous chauffez peu (résidence secondaire, télétravail), votre consommation réelle est meilleure que le DPE. À l'inverse, un grand consommateur peut consommer plus que ce que dit le DPE.
Une PAC fait vraiment monter le DPE de 2 classes ?
Oui dans la plupart des cas, en remplaçant une chaudière fioul. La PAC réduit la consommation primaire (COP 4 = 4 kWh chaleur pour 1 kWh électrique consommé) ET les émissions GES (électricité française beaucoup moins carbonée que le fioul). Effet double sur le DPE.
Le photovoltaïque seul change-t-il vraiment le DPE ?
L'impact est limité, environ +0,5 classe en moyenne. La méthode 3CL-DPE 2021 prend en compte une déduction au titre de l'autoconsommation, mais limitée. Le photovoltaïque est surtout un atout commercial (économies, valeur immobilière) plus qu'un levier DPE pur.
L'audit énergétique réglementaire coûte cher : peut-on s'en passer ?
Pas si votre bien est classé F ou G en monopropriété. Il est obligatoire à la vente depuis avril 2023. Coût 700-1 200 €. Le Mandat Énergie inclut cet audit dans son étude gratuite, donc vous n'avez rien à payer si vous vous engagez ensuite dans le programme.
Mon bien était D en 2018, peut-il être F en 2026 ?
Oui c'est fréquent. La méthode 3CL-DPE 2021 est plus stricte que l'ancienne. Beaucoup de biens ont reculé de 1 à 2 classes sans aucun changement physique du bâti. Refaire le DPE est donc indispensable avant toute mise en vente.
Comment vérifier le DPE d'un bien que j'envisage d'acheter ?
Le DPE doit obligatoirement figurer dans l'annonce immobilière, dans le compromis et dans l'acte de vente. Vous pouvez aussi consulter l'observatoire DPE de l'ADEME (observatoire-dpe.ademe.fr) qui répertorie tous les DPE réalisés en France.
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