Cas pratique : petit immeuble, plusieurs locataires, un seul foncier

Vous êtes propriétaire d'un petit immeuble. 6 logements. Vous en êtes propriétaire unique (les locataires ne sont pas copropriétaires, ils louent). Toiture accessible, orientée sud-ouest. Vous avez entendu parler du solaire collectif. Vous vous demandez : "Est-ce que ça marche pour mon situation ? Combien ça coûte vraiment ? Quel revenu ?"

Ce cas pratique vous montre étape par étape, avec chiffres indicatifs.

Attention : Ce ne sont pas des promesses garanties, mais des estimations pédagogiques basées sur immeuble type.

Situation de départ

Description du bien

• Type : Petit immeuble résidentiel (années 1980)
• Logements : 6 (T2 × 4, T3 × 2)
• Occupants : 6 ménages locataires (stabilité moyenne)
• Propriétaire : Unique (SCI ou personne physique)
• Surface habitable : ~350 m²
• Toiture : Béton, pente sud-ouest, 80 m² utile (pas de ombre majeure)

Diagnostic de départ (avant projet)

• DPE actuel : F (consommation ~250 kWh/m²/an, chauffage gaz collectif)
• Facture électricité commune : ~4 000 €/an (commun + locataires)
• Facture chauffage : ~3 000 €/an (gaz collectif bailleur)
• Charges locataires (moyenne) : ~80 €/mois (chauffage + eau chaude + électricité commune)
• État toiture : Bon (20 ans, durée estimée 30 ans avant remplacement)
• Intérêt bailleur : Améliorer attractivité, réduire charges, pas de rénov lourde possible

Entrées (bailleur fournit) :

• Surface habitable : 350 m²
• Type chauffage : Gaz collectif
• Consommation annuelle : ~4 000 kWh électricité commune + 12 000 kWh chauffage (gaz équiv ~4 000 kWh électrique)
• Nombre logements : 6
• Toiture disponible : 80 m²
• Orientation : Sud-ouest (bon)
• Ombrage : Nul (panneaux visibles toute journée)

Sorties l'étude technique :

• Dimensionnement optimal : 6 kWc (15 panneaux × 400 W)
• Production estimée : 7 200 kWh/an (climat moyen France)
• Couverture auto-consommation : 50 % consommation électrique commune + locataires
• Investissement : ~45 000 € HT (prix marché 2025)
• Rentabilité 25 ans : Positive (revenus > amortissement)

Interprétation : Installation "surdimensionnée" n'est pas rentable. 6 kWc = équilibre entre surface toiture et production réelle.

Étape 2 : Dimensionnement détaillé

Installation proposée : 6 kWc

• 15 panneaux cristallin 400 W (dernière génération)
• Onduleur hybride 5 kW (gère production + surcharge batterie optionnelle)
• Pilotage intelligent : pilotage auto-consommation
• Compteur bidirectionnel Linky (fourni Enedis)
• Câblage toiture-coffre (sécurisé, souterrain partiellement)
• Disjoncteurs + protections conformes NF C 15-100

Footprint toiture : ~50 m² (structure + panneaux). Toiture libre 80 m² → 60 % utilisé. Reste : accès, maintenance, future extension.

Poids structure : ~15 kg/m² (conforme charpente 1980).

Étape 3 : Coûts et financement

Financement par le partenaire de financement

• Notre partenaire de financement finance 100 % : 47 500 €
• Durée remboursement : 25 ans
• Modèle : Revenus de l'autoconsommation > frais financement + maintenance
• Coût bailleur : 0 €

Maintenance incluse 25 ans

• Entretien panneaux (nettoyage ~1×/an) : inclus
• Remplacement pièces défectueuses : inclus
• Assurance tous risques : inclus
• Support technique 24/7 : inclus
• Coût bailleur : 0 €

Étape 4 : Création PMO et démarches

Création PMO (Personne Morale Obligatoire)

• Entité : SCI subsidiaire (propriétaire installation) ou association
• Rôle : Signer contrat avec l'opérateur (revente électricité), convention Enedis
• Créateur/gestionnaire : Syndic ou gestionnaire immeuble
• Coût création : 800 € (frais notaire + immatriculation)
• Coût gestion annuel : 200-300 € (syndic facturation)

Conventions Enedis

• Demande étude faisabilité : Enedis étudie 4-6 sem
• Coût raccordement : Zone classique = 500-2 000 €
• Installation compteur bidirectionnel : Enedis responsable
• Délai total : 10-12 semaines

Procédures du partenaire de financement

• Contrat du partenaire de financement (financement + maintenance) : ~30 pages, pré-négocié
• Signature : Bailleur + PMO + le partenaire de financement
• Délai : 3-4 semaines

Étape 5 : Installation et mise en service (6-8 semaines)

Semaines 5-6 : Installation toiture

• Pose structure (2-3 jours)
• Fixation 15 panneaux (2-3 jours)
• Câblage (1-2 jours)
• Tests intermédiaires (1 jour)
• Électricité immeuble JAMAIS coupée

Semaine 8 : Production commence

• Premiers relevés l'opérateur (kWh produits)
• Charges communes commencent à baisser
• Locataires voient dashboard (optionnel)

Étape 6 : Revenus estimés (l'opérateur), 25 ans

Production année 1 (climat moyen France)

• Production : 7 200 kWh/an
• Tarif de revente : fixé contractuellement, sous le tarif réseau
• Revenu brut : chiffré dans l'étude selon la production réelle

Répartition revenu 25 ans (pédagogique)

• Années 1-5 : ~1 080 €/an (production optimale, ~400 W/panel)
• Années 6-15 : ~1 030 €/an (-5 % usure, dégradation ~0,5%/an)
• Années 16-25 : ~980 €/an (-12 % usure cumul)
• Moyenne 25 ans : ~1 030 €/an = 25 750 €

Important : qui reçoit ce revenu ?

Réponse : le partenaire de financement reçoit d'abord (remboursement financement). Une fois le partenaire de financement couvert et la maintenance 25 ans payée, excédent potentiel peut revenir bailleur (dépend contrat spécifique, généralement quasi-nul car le partenaire de financement optimise tarif).

Bailleur bénéfice réel : Pas de revenu direct, mais charges communes réduites.

Étape 7 : Impact charges locataires (vrai bénéfice)

Avant solaire

• Électricité commune (chauffage + eau chaude) : 4 000 kWh/an = 600 €/an pour immeuble
• Réparti 6 logements : 100 €/an/lgt en moyenne

Après solaire (année 1)

• Production solaire : 7 200 kWh/an
• Couverture : ~50 % consommation électrique commune
• Économie : 3 600 kWh couverts par solaire
• Coût immeuble : 4 000 - 3 600 = 400 kWh réseau
• Facture réduite : ~60 €/an pour immeuble
• Réparti 6 logements : 10 €/an/lgt

Baisse charges locataires : 100 € → 10 €/an/lgt = -90 %. Non, attendez : partagé aussi chauffage...

Calcul plus réaliste

• Charges avant (chauffage + eau chaude) : ~80 €/mois/lgt = 960 €/an/lgt
• Économie solaire : 600 € immeuble ÷ 6 logements = 100 €/lgt/an
• Charges après : 960 - 100 = 860 €/lgt/an
• Baisse : -10 % charges (un peu moins spectaculaire, mais réel)

Sur 25 ans : 100 € × 25 ans = 2 500 € économies/locataire (hors inflation).

Avantage bailleur : Immeuble plus attractif (charges basses = plus facile louer), locataires fidèles, turnover réduit.

Étape 8 : Impact DPE (estimé, pas garanti)

DPE avant : F (consommation 250 kWh/m²/an)

Calcul DPE après

• Production solaire couvre 50 % électricité
• Consommation "nette" réduite de 50 % électricité
• Chauffage gaz inchangé (solaire n'affecte pas gaz)
• DPE dépend : isolation, chauffage, ECS, consommation réelle
• Amélioration typique : 20-40 % notation (peut aller F → E, rare D)

Cas ce bien

• Avant : F (coefficient 2,3 avant réforme)
• Après : Probablement E (coefficient baisse à 1,9 réforme 01/2026)
• Pas garanti, mais probable

Bénéfice : DPE E > DPE F sur marché. Valeur vente +5-10 % long terme.

Étape 9 : Bénéfices résumé pour bailleur et locataires

Pour bailleur

• Immeuble plus attractif (charges basses, DPE amélioré)
• Locataires fidèles (satisfaction thermique+financière)
• Coût d'installation : 0 € (financé par notre partenaire de financement)
• Coût maintenance 25 ans : 0 € (inclus)
• Charge administrative : 2-3 heures
• Revenu direct de revente : minimal (couvert par le partenaire de financement)
• Revenu indirect : attractivité, rétention, valeur vente

Pour locataires

• Charges réduites : ~100 €/an/lgt (économies réelles)
• Confort thermique : meilleur (chauffage via énergie locale)
• Immeuble moderne : panneaux visibles, dashboard en ligne
• Stabilité: charges prévisibles 25 ans

Pour environnement - 7 200 kWh/an = 7 200 × le tarif contractuelkg CO₂/kWh = 1 080 kg CO₂/an = ~27 tonnes CO₂ sur 25 ans (évitées)

Points de vigilance (ce cas)

1. Toiture doit être bonne : Âge 20 ans, reste 30 ans estimés. Si doute, faire expertise avant (coût 300-500 €).

2. Copropriété si locataires propriétaires : Ici non (locataires seulement). Si copropriété, vote AG requis (ralentit).

3. Locataires peuvent contester : Rare, mais possible. Email info en amont = prévention.

Planning réel (ce cas, semaine par semaine)

Mois 1 (Sem 1-4) : Décision + audit l'étude technique + devis
Mois 2 (Sem 5-8) : Signature contrats + Enedis demande
Mois 3 (Sem 9-12) : Accord Enedis + commande matériels
Mois 4 (Sem 13-16): Attente livraison panneaux
Mois 5 (Sem 17-20): Installation toiture + tests
Mois 6 (Sem 21-24): Mise en service par l'opérateur d'autoconsommation
Mois 7+ : Production démarre, charges baissent

Bloc 1 : Avant/Après charges

Ces montants illustrent un cas de figure ; ils dépendent du bâtiment, des usages et de l'année considérée.

Bloc 2 : Production + revenu 25 ans

La baisse progressive correspond à la dégradation normale des modules. Le cumul sur la durée du contrat couvre le loyer du matériel et la maintenance. Ces valeurs sont des hypothèses de dimensionnement : le tarif applicable est celui de la convention, et la production réelle dépend de l'ensoleillement.

Bloc 3 : Timeline du projet

MÀJ 1 : Audit (gratuit)
 ↓
MÀJ 2-3 : Études + Enedis
 ↓
MÀJ 4 : Signature contrats
 ↓
MÀJ 5-6 : Installation + tests
 ↓
MÀJ 7+ : Production

Questions fréquentes

Q. Et si production est moins élevée que estimé ?
La production est une estimation, pas un engagement : elle dépend de l'ensoleillement de l'année, des ombrages saisonniers et des usages réels des occupants. Deux garde-fous existent. Le dimensionnement s'appuie sur des données de production locales et sur la consommation constatée du bâtiment, pas sur une moyenne nationale. Et la production est suivie après la mise en service, ce qui permet d'identifier un écart durable et d'en chercher la cause — ombrage nouveau, onduleur, encrassement. Un écart ponctuel est normal ; un écart durable se traite.