La loi Climat et Résilience, adoptée en 2021, fixe un calendrier précis d'interdiction progressive de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier, parfois mal compris, mérite d'être détaillé pour permettre aux propriétaires-bailleurs d'anticiper.
Le calendrier en clair
Trois étapes principales :
Depuis 2025 — Logements classés G
Les logements dont le DPE est classé G ne peuvent plus être proposés à la location dans le cadre d'un nouveau bail. Les biens en location en bail antérieur peuvent continuer à être loués jusqu'à la fin du bail en cours, ou jusqu'au prochain renouvellement.
À compter de 2028 — Logements classés F
Extension de l'interdiction aux logements classés F. Même mécanique : interdiction des nouveaux baux, baux en cours préservés jusqu'à leur terme.
À compter de 2034 — Logements classés E
Dernière étape annoncée pour le résidentiel locatif. Les logements classés E rejoignent le périmètre des biens interdits à la location en nouveau bail.
Ce que signifie 'nouveau bail'
Un nouveau bail désigne soit un bail conclu avec un nouveau locataire (après vacance ou changement), soit un renouvellement formel du bail existant. Tant que le bail en cours se poursuit (renouvellement tacite par exemple), il n'est pas concerné par les restrictions au sens strict — mais à la première situation de nouveau bail formel, la mise aux normes devient impérative.
Les exceptions et marges
Quelques exceptions et marges existent dans le dispositif :
- Contraintes techniques objectives : si les travaux ne peuvent pas être réalisés pour des raisons techniques avérées (bâti ancien protégé, contraintes structurelles), une dérogation peut être envisagée — sous des conditions strictes.
- Plafond de coût : si le coût des travaux nécessaires dépasse un certain seuil rapporté à la valeur du bien, des aménagements sont prévus.
- Copropriété : pour les logements en copropriété, des aménagements peuvent s'appliquer si le syndic refuse les travaux collectifs nécessaires.
Les exceptions restent étroites et exigent une justification rigoureuse. Pour la majorité des biens, anticiper les travaux est la stratégie la plus sûre, plutôt que de miser sur une exception qui pourrait ne pas être validée.
Anticiper concrètement
Pour un bailleur dont des biens sont concernés par les prochaines échéances, quelques pistes d'anticipation :
Audit DPE portefeuille
État des lieux : combien de biens classés F ou G dans votre patrimoine, à quelles dates les baux en cours arrivent à échéance.
Priorisation
Quels biens traiter en priorité, en fonction des dates de vacance attendues et du potentiel énergétique.
Choix du dispositif
Travaux en avance de fonds classique, ou dispositif Mandat Énergie (sans avance, portage 25 ans), ou combinaison selon les biens.
Mise en œuvre
Calendrier coordonné avec les rotations locatives, pour minimiser la vacance et l'impact opérationnel.
Questions fréquentes
Pour aller plus loin
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