Votre locataire donne congé. Vous regardez les annonces du quartier et vous constatez un écart de 100 ou 150 euros avec le loyer que vous perceviez. Puis votre gestionnaire vous annonce que vous ne pouvez pas y toucher : en zone tendue, le loyer du nouveau bail ne peut pas dépasser celui du précédent locataire.
C'est exact. Mais la règle comporte des dérogations chiffrées, et l'une d'elles se déclenche à un seuil bien plus bas que ce que l'on croit généralement. Elle est rarement mise en avant, y compris par des professionnels de la gestion.
Le principe : un loyer figé d'un locataire à l'autre
Le décret du 20 juillet 2026, applicable jusqu'au 31 juillet 2027, reconduit sans changement un dispositif en place depuis 2017. Dans les communes classées en zone tendue, le loyer d'un logement remis en location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Vous ne pouvez le revaloriser selon l'indice de référence des loyers que si vous n'avez pas déjà procédé à une révision dans les douze mois précédents.
Ne pas confondre les deux encadrements
Il faut distinguer ce mécanisme d'un second, souvent confondu avec lui. L'encadrement du niveau des loyers plafonne le prix au mètre carré selon un barème préfectoral. Il est expérimental et ne concerne qu'une poignée de territoires : Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, le Pays basque et quelques établissements publics territoriaux d'Île-de-France.
Dans l'Hérault, seule la commune de Montpellier est concernée. Partout ailleurs dans le département, aucun barème au mètre carré ne s'impose à vous.
Dans les communes soumises au seul encadrement de l'évolution, lorsqu'une dérogation vous autorise à fixer le loyer librement, il l'est réellement. Aucun plafond ne vient reprendre d'une main ce que la dérogation vous donne de l'autre.
Deux seuils, deux effets différents
Le texte ouvre deux voies. La première est nettement plus accessible que la seconde, et c'est celle que l'on oublie de mentionner.
Six mois de loyer : une hausse plafonnée à 15 % du chantier
Des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les critères de décence, réalisés depuis la conclusion du bail précédent, pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, vous autorisent à augmenter le loyer annuel dans la limite de 15 % de leur coût réel toutes taxes comprises.
Aucune condition de délai n'est attachée à cette dérogation. Les travaux doivent simplement avoir été réalisés depuis la signature du bail du locataire sortant, ou depuis son dernier renouvellement.
Un an de loyer : le loyer redevient libre
Des travaux d'amélioration atteignant une année pleine de loyer et achevés depuis moins de six mois produisent un effet plus radical : le dispositif d'encadrement cesse purement et simplement de s'appliquer au logement. Le loyer est alors fixé librement.
En contrepartie, la fenêtre est étroite. Le nouveau bail doit être signé dans les six mois suivant la réception du chantier.
Ce que cela donne sur un cas réel
Prenons un T3 loué 750 euros par mois, soit 9 000 euros de loyer annuel.
| Voie | Travaux à engager | Résultat |
|---|---|---|
| Six mois de loyer | 4 500 € TTC | Hausse annuelle plafonnée à 15 % du coût |
| Un an de loyer (chantier de moins de 6 mois) | 9 000 € TTC | Loyer fixé librement |
Sur la première voie, un chantier de 18 000 euros ouvre droit à 2 700 euros de hausse annuelle, soit 225 euros par mois. Le seuil de 4 500 euros est atteignable avec une seule opération de rénovation. Celui de l'année pleine suppose en pratique un bouquet de travaux.
Le cas des parties communes
Les travaux peuvent porter sur votre logement comme sur les parties communes de l'immeuble. Dans ce second cas, le montant retenu pour votre lot correspond à votre quote-part en millièmes, et non au coût total voté en assemblée générale. Une installation collective de 40 000 euros dans une copropriété de vingt lots ne pèse que quelques milliers d'euros pour votre appartement. C'est un point à intégrer dès le montage d'un projet d'autoconsommation collective.
Une opération collective seule dégrade le ratio par logement au lieu de l'améliorer. C'est le cumul avec des travaux privatifs qui permet d'atteindre le seuil.
Le verrou à lever en premier : l'étiquette énergétique
Une précision qui prime sur tout le reste. Si votre logement est classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, aucune de ces dérogations ne fonctionne. Le loyer reste bloqué au montant du précédent locataire, sans exception, quel que soit le montant investi.
C'est l'effet de la loi Climat et Résilience, dont nous avons détaillé le calendrier applicable aux bailleurs, applicable à tous les baux conclus, reconduits ou renouvelés depuis le 24 août 2022. Un logement classé G ne peut d'ailleurs plus du tout être mis en location depuis le 1er janvier 2025.
La première question à se poser n'est donc pas le montant des travaux, mais l'étiquette avant et après. Un chantier qui atteint le seuil financier sans faire sortir le logement du F ou du G ne produit aucun effet sur votre loyer. Nous détaillons les leviers disponibles dans notre article sur la mise en conformité DPE sans rénovation lourde.
Une pompe à chaleur air/eau en remplacement d'une chaudière, un ballon thermodynamique, l'isolation ou le remplacement des menuiseries répondent aux deux exigences simultanément : ils atteignent le seuil et ils font bouger l'étiquette. Une opération isolée coche rarement les deux cases.
Trois pièges qui font perdre la dérogation
Piège 1 : amélioration n'est pas entretien
La loi ne définit pas la notion de travaux d'amélioration, qui s'apprécie au cas par cas. Sont retenus les travaux apportant un équipement nouveau, une qualité supérieure aux prestations existantes, une diminution certaine des dépenses d'entretien ou d'exploitation, ou une plus grande sécurité.
Refaire des peintures, remplacer un revêtement usé ou changer un équipement pour un modèle équivalent relève de l'entretien et ne compte pas.
Piège 2 : l'état de l'équipement déposé est déterminant
C'est le point le plus contre-intuitif. La Cour de cassation a refusé la qualification de travaux d'amélioration au remplacement d'une chaudière et d'un système de production d'eau chaude qui se trouvait défaillant.
Le juge examine la cause du chantier, pas la performance du nouvel équipement. Si vous remplacez une chaudière en panne, vous réparez. Si vous remplacez une chaudière en état de marche par une pompe à chaleur, vous améliorez. La différence est mince sur le terrain, décisive au contentieux.
Conservez la trace de l'état antérieur : certificat de dépose, dernier contrat d'entretien, photographies. Sur un changement de vecteur énergétique, la résiliation du contrat de fourniture de gaz matérialise utilement l'opération.
Piège 3 : le renouvellement obéit à des règles bien plus strictes
Tout ce qui précède vaut à la relocation, entre deux locataires. En cours de bail, au moment du renouvellement, la réalisation de travaux ne suffit jamais à elle seule : vous devez en outre démontrer que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage, et le seuil de travaux exigé passe à une année pleine de loyer.
Autrement dit, le levier se situe au départ du locataire. Anticiper un congé est ce qui vous permet de l'actionner.
Constituez votre dossier avant, jamais après
En cas de désaccord, c'est à vous de démontrer la conformité de votre loyer. Le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge, lequel peut ordonner la diminution du loyer et la restitution du trop-perçu depuis le début du bail. Le risque porte sur toute la durée du contrat, pas sur une échéance isolée.
Les devis et les factures détaillées, ventilées poste par poste, établies à votre nom
La preuve du règlement
Le procès-verbal de réception du chantier et, pour une installation électrique, l'attestation de conformité
Le diagnostic de performance énergétique avant et après travaux
Le bail précédent et les quittances établissant le dernier loyer appliqué
Pour des travaux en parties communes, le procès-verbal d'assemblée générale et l'appel de fonds mentionnant vos millièmes
Une facture globale et imprécise suffit à faire tomber la dérogation. Le détail n'est pas une précaution de confort, c'est la condition du dispositif.
Le mode de financement ne vous ferme aucune porte
Le texte ne pose aucune condition tenant à la manière dont vous financez le chantier. Un bailleur qui règle ses travaux au moyen d'un prêt bancaire ne s'est jamais vu refuser la dérogation pour ce motif : le critère porte sur les travaux réalisés et sur leur coût réel, non sur l'origine des fonds.
C'est le principe des solutions que Mandat Énergie propose aux bailleurs. Vous engagez une rénovation énergétique sans apport, vous restez titulaire de votre contrat de financement, et vous conservez la maîtrise complète de votre dossier justificatif. Nous n'intervenons à aucun moment comme intermédiaire financier.
Nous faisons valider par un avocat en droit immobilier le traitement précis de ce mode de financement au regard du décret. Ce point n'a pas encore été tranché par les tribunaux. Nous préférons vous le dire plutôt que de vous le présenter comme acquis.
FAQ : vos questions fréquentes
Ma commune est-elle en zone tendue ?
Un simulateur officiel permet de le vérifier commune par commune sur service-public.fr. Attention toutefois : le classement en zone tendue ouvre plusieurs dispositifs distincts, qui n'ont pas tous le même périmètre. Une commune peut relever du préavis réduit et de la taxe sur les logements vacants sans relever de l'encadrement de l'évolution des loyers. En cas de doute sur un bien précis, l'ADIL de votre département répond gratuitement.
Les travaux doivent-ils être terminés avant la signature du nouveau bail ?
Pour la dérogation qui libère totalement le loyer, oui : les travaux doivent être achevés depuis moins de six mois au moment de la signature. Pour la dérogation à 15 %, il n'y a pas de délai, mais les travaux doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du bail du locataire précédent.
Puis-je cumuler la dérogation travaux et celle du loyer sous-évalué ?
Les deux voies existent et peuvent se rencontrer sur un même dossier, mais elles ne s'additionnent pas. Lorsque les deux conditions sont réunies, la hausse retenue est la plus élevée des deux limites, non leur somme.
Une installation photovoltaïque compte-t-elle dans le calcul ?
Sa qualification en travaux d'amélioration ne pose pas de difficulté particulière, au titre de la diminution des dépenses d'exploitation. Les deux vraies questions sont le montant atteint et l'effet sur l'étiquette énergétique. Sur un logement classé F ou G, une installation photovoltaïque seule fait rarement changer de classe, et sans changement de classe il n'y a aucune hausse possible.
