Sur la métropole Aix-Marseille, les bailleurs sont confrontés à un calendrier strict : G interdits depuis 2025, F interdits en 2028, E interdits en 2034. La nouveauté : Marseille intra-muros est passée en zone d'encadrement des loyers en 2024, et le permis de louer s'étend dans les arrondissements centraux. Le ticket d'entrée pour rester sur le marché locatif monte.
Hiérarchiser : impact DPE / coût / gêne locataire
Sur un bien déjà loué, la matrice de décision intègre trois axes : impact DPE, coût total, et gêne pour le locataire en place. Voici le classement observé en 2025 :
1. Isolation des combles
Impact DPE 1 à 2 classes. Coût : 4-7 k€ pour 60-100 m². Gêne locataire : très faible (intervention extérieure ou jour ouvré). À faire en premier dans 95 % des cas.
2. Photovoltaïque + EMS
Impact DPE faible mais argument relocation puissant. Coût : 8-15 k€. Gêne locataire : nulle (toiture). Idéal pour les bailleurs qui ne veulent pas perturber.
3. Remplacement chaudière par PAC
Impact DPE 2 à 3 classes. Coût : 12-22 k€. Gêne locataire : 3-5 jours sans chauffage, à planifier mai-septembre. Idéal pour passer F à C.
4. Menuiseries (fenêtres)
Impact DPE 0,5 à 1 classe. Coût : 8-15 k€ pour appartement. Gêne locataire : 2-3 jours, indemnisation à prévoir si dépassement. Souvent en dernier.
Cas particulier des immeubles à Marseille
Le parc immeuble marseillais (Joliette, Castellane, 13e, 14e, 15e) permet souvent une approche collective qui démultiplie le ROI :
- Toiture-terrasse + PV collectif : ITE par le haut + autoconsommation collective. Décision AG, 60 % des coproprios suffisent. Bénéfice tous lots.
- Chaudière collective vers PAC : remplacement gaz par PAC géothermie ou air-eau au sous-sol. Investissement collectif, gain charges 30-45 %.
- Isolation cage d'escalier + façade ITE : sur immeubles non classés ABF, gain DPE significatif.
Le piège du « bien loué intouchable »
Beaucoup de bailleurs marseillais hésitent à intervenir pendant la location. Pourtant, la loi protège plutôt le bailleur : article 1724 du Code civil, le locataire doit accepter les travaux d'amélioration qui rendent le bien louable. Le Mandat Énergie inclut une coordination locataire propre (fenêtre travaux planifiée, dédommagement loyer si gêne lourde, communication écrite formelle).
L'opportunité : aligner travaux et relocation
Si le bail arrive à terme, c'est statistiquement le meilleur moment pour les travaux lourds. Sans locataire, l'intervention est plus rapide (environ 30 % de gain de délai) et la relocation post-travaux permet une révision de loyer dans les limites de l'encadrement marseillais.
Pour aller plus loin à Marseille
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser les travaux énergétiques ?
Très rarement, et uniquement si les travaux sont disproportionnés ou rendent le logement temporairement inhabitable au-delà de 21 jours sans relogement. La majorité des travaux énergétiques se planifient sans refus possible.
Faut-il prévenir combien de temps à l'avance ?
Le bailleur doit notifier les travaux par lettre recommandée au moins 30 jours avant le démarrage, en précisant la nature et la durée.
Peut-on profiter des travaux pour augmenter le loyer ?
Sur Marseille (zone encadrée depuis 2024), une revalorisation est possible dans les limites du loyer de référence majoré + 20 % travaux. Hors encadrement (Aix par exemple), la marge est plus large.
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