Sur la métropole Aix-Marseille, près de 35 % des biens locatifs sont détenus via SCI. Ce mode de détention offre des leviers fiscaux puissants pour structurer les travaux énergétiques — à condition de bien maîtriser le régime IR vs IS, le déficit foncier et la transmission.
SCI à l'IR : le levier déficit foncier
Pour une SCI à l'IR, la majorité des travaux énergétiques (PAC, isolation, menuiseries) sont déductibles à 100 % des revenus fonciers. Au-delà des loyers perçus, l'excédent crée un déficit foncier reportable jusqu'à 10 700 € par an sur le revenu global, et le reliquat sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
SCI à l'IS : amortissement et arbitrage
Pour une SCI à l'IS, les travaux énergétiques sont amortis (durée 10 à 25 ans selon nature). L'avantage cash-flow est moindre que l'IR sur l'année des travaux, mais la fiscalité globale peut être plus favorable sur les sorties patrimoniales et la cession des parts.
Les travaux énergétiques pertinents en SCI marseillaise
Photovoltaïque collectif
Sur immeuble locatif Joliette, Castellane, 13e ou 14e. Installation toiture commune avec autoconsommation collective : valorise tous les lots, les loyers peuvent être réajustés à la relocation.
PAC mutualisée
Sur immeuble copropriété SCI : remplacement chaudière collective gaz par PAC géothermique ou air-eau de palier. Économie locataire 35-50 % sur les charges, argument fort à la relocation.
Isolation toiture-terrasse
Sur immeubles années 50-70 typiques de Marseille (toitures plates). Gain DPE 1 à 2 classes, coût modéré, intervention rapide. Compatible déficit foncier.
EMS et pilotage
Energy Management System pour optimiser la production solaire vers les communs, ascenseur, ECS collective. Investissement faible, ROI rapide.
Les contraintes spécifiques à Marseille
- Copropriétés mixtes : SCI + copropriétaires occupants. Les travaux nécessitent vote AG. Le dispositif Mandat Énergie inclut un volet copropriété.
- Bail loi 89 : la révision du loyer après travaux est encadrée. Il faut anticiper le mécanisme article 17-1 (loyer encadré marseillais en zone tendue).
- Encadrement des loyers : Marseille (uniquement la commune, pas Aix) est passée en encadrement renforcé en 2024. Attention au calcul du loyer maximal après travaux.
- Permis de louer : certains arrondissements (1er, 2e, 3e, 14e, 15e) imposent un permis de louer. Bon DPE = obtention facilitée.
Le Mandat Énergie en SCI
Le dispositif est compatible SCI IR et SCI IS. Il intègre :
- Étude énergétique de l'immeuble ou du bien
- Schéma de financement compatible avec le régime fiscal de la SCI
- Optimisation déficit foncier ou amortissement selon IR / IS
- Coordination AG copropriété si nécessaire
- Plan de relocation post-travaux
Pour aller plus loin à Marseille
Questions fréquentes
Le Mandat Énergie est-il compatible avec une SCI à l'IS ?
Oui. Les travaux sont alors amortis comptablement et le dispositif gère le financement sans avance de trésorerie. Le ROI fiscal est différent de l'IR mais réel.
Peut-on transformer la SCI à l'IR en SCI à l'IS pour mieux amortir les travaux ?
C'est possible mais cela déclenche les conséquences fiscales d'un changement de régime (plus-values latentes). À étudier avec un expert-comptable avant de décider.
Que se passe-t-il à la sortie de la SCI après travaux énergétiques ?
La valorisation captée par les travaux entre dans la base imposable de la plus-value SCI. En IR : application des abattements progressifs (exonération 22 ans IR, 30 ans PS). En IS : pas d'abattement.
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