Pour montrer comment le dispositif s'applique à un immeuble locatif typique, voici un dossier 2025 réel anonymisé : SCI familiale, 6 lots locatifs, quartier Saint-Henri (16e arrondissement de Marseille).
L'immeuble et la SCI de départ
Immeuble : 6 lots, R+3, années 1958, façade enduite, toiture-terrasse non isolée. Construction béton, ascenseur ajouté en 1984. Chaudière collective gaz 2002. Convecteurs électriques d'appoint dans 2 lots.
DPE moyen : classe E (3 lots), F (2 lots), G (1 lot - interdit location depuis 2025).
SCI familiale à l'IR : 4 associés (frères et sœurs), TMI moyenne 41 %. Loyers annuels 78 000 €. Trésorerie SCI : 12 000 €.
Problématique de départ : le lot G était vacant depuis 9 mois (interdiction location 2025). Deux autres locataires arrivaient en fin de bail et menaçaient de partir si la chaudière collective continuait à tomber en panne.
Le diagnostic Mandat Énergie
Audit initial réalisé en avril 2025. Trois scénarios :
Scénario A - minimum
Remplacement chaudière collective gaz par PAC géothermie. Coût 78 k€ (13 k€/lot). DPE projeté : tous lots passent en D. Perdure le risque F en 2028.
Scénario B - équilibré
PAC géothermie + isolation toiture-terrasse + photovoltaïque 12 kWc + EMS. Coût 158 k€ (26 k€/lot). DPE projeté : C en moyenne, certains lots en B.
Scénario C - premium
Scénario B + ITE façade + VMC double flux mutualisée + batterie 20 kWh. Coût 245 k€ (41 k€/lot). DPE projeté : tous en B. ROI plus long.
La SCI a retenu le scénario B après simulation fiscale.
La fiscalité : levier déterminant
SCI à l'IR, travaux 158 000 €, déductibles 100 % des revenus fonciers :
- Loyers annuels SCI : 78 000 €
- Travaux 2025 : 158 000 € qui neutralisent les loyers, dégagent 80 000 € de déficit reportable
- Imputable revenu global associés : 4 × 10 700 € = 42 800 € sur 2025
- Reste 37 200 € reportable revenus fonciers 2026-2035
Économie d'impôt totale estimée sur 5 ans : 62 000 à 71 000 € selon TMI.
Le planning d'exécution
- 15 avril : audit Mandat Énergie
- 5 mai : signature Mandat Énergie SCI
- 20 mai - 12 juin : isolation toiture-terrasse (lots habités, gêne minime)
- 15-30 juin : pose photovoltaïque 12 kWc + EMS (toiture, sans gêne locataire)
- 1er juillet - 15 septembre : remplacement chaudière collective par PAC géothermie (chantier en sous-sol et palier ; locataires absents l'été pour 4 d'entre eux, 2 prévenus + dédommagement loyer 1 mois)
- 20 septembre : DPE de sortie réalisé : C en moyenne (3 lots B, 3 lots C)
- 1er octobre : relocation du lot G ex-vacant en classe B à 920 €/mois (vs 750 € loyer théorique avant)
Les chiffres après 6 mois
- Vacance moyenne sur l'immeuble : passée de 22 % à 0 % (tous lots loués)
- Loyer total annualisé : passé de 78 000 € à 91 200 € (+17 %)
- Charges locataires (chauffage + ECS) : -47 % en moyenne grâce PAC + PV
- Valorisation immeuble : estimée + 280 000 € par expert immobilier (vs 920 000 € avant)
- Avance trésorerie SCI : 0 € (financement intégral via Mandat Énergie)
Pour aller plus loin à Marseille
Questions fréquentes
Le ROI 189 k€ est-il typique ?
C'est un dossier favorable mais représentatif des immeubles 6-10 lots des arrondissements 13e à 16e de Marseille avec toiture-terrasse exploitable. Sur Aix centre ou bord de mer, les paramètres diffèrent.
Combien de temps a duré la décision SCI ?
Audit avril, décision SCI fin avril, signature 5 mai. Soit 3 semaines entre étude et lancement. La concertation entre les 4 associés a été le pas le plus chronophage.
Comment a réagi la copropriété (s'il y en avait) ?
Cet immeuble appartient en totalité à la SCI : pas de copropriété mixte. Sur les immeubles mixtes, le Mandat Énergie inclut un volet AG dédié.
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