Sur 280 dossiers étudiés en 2025 sur la métropole Aix-Marseille, le ROI net du Mandat Énergie pour le propriétaire varie de 0,8 à 3,4 selon le type de bien. Mieux comprendre cette dispersion permet de cibler les biens à plus fort potentiel - et d'éviter les dossiers qui aboutiraient à un ROI faible.
Les biens à plus fort ROI Mandat Énergie
Pavillon 11e-13e des années 60-70
ROI moyen 2,8. Toiture exploitable PV, facile à isoler, PAC adaptée. Décote DPE forte sur ces arrondissements (-22 %). C'est statistiquement la « cible 1 » Mandat Énergie sur Marseille.
Bastide moyennement classée 8e-9e
ROI moyen 2,4. Acquéreurs premium très sensibles, prix m² élevé, chaque classe DPE pèse 4-7 % du prix total. Fort effet levier malgré des travaux plus chers.
Immeuble locatif 13e-15e
ROI moyen 2,6. Mutualisation des coûts, déficit foncier puissant en SCI IR, échappatoire à l'interdiction G/F. Particulièrement rentable si toiture-terrasse exploitable PV.
Maison Allauch / Plan-de-Cuques années 70-80
ROI moyen 2,5. Périphérie aisée, profil acquéreur cadre senior, sensibilité forte aux charges. Souvent gros gisement isolation + PV.
Les biens à ROI moyen (1,3 à 2)
- Appartement haussmannien rue Paradis : contraintes ABF + copropriété ralentissent le projet, mais marché premium soutient la valorisation. ROI 1,8.
- Pavillon des arrondissements 5-7 : souvent déjà partiellement rénové. Gain DPE plus faible, mais valeur initiale élevée. ROI 1,6.
- Maison La Ciotat / Cassis : ABF pour les biens littoraux, contraintes patrimoniales, mais marché premium soutient. ROI 1,7.
- Mas et villas Aix-en-Provence centre : contraintes ABF lourdes, marché premium très tendu, l'effet DPE dilué. ROI 1,4.
Les biens à ROI faible (< 1,3)
- Très haut de gamme Aix centre, Endoume mer : prix m² > 8 000 €, l'effet DPE pèse moins de 5 % dans la décision acquéreur. ROI 0,9-1,1.
- Cabanon littoral (Estaque, Niolon, calanques) : très petite surface, ROI absolu faible. Mais argument relocation forte si location saisonnière.
- Copropriétés très dégradées 1er-3e : blocages AG fréquents, voisinage non aligné. Le Mandat Énergie peut quand même intervenir mais en mode « individuel sur lot » uniquement.
Critères de qualification rapide
Pour qualifier un bien en 5 minutes :
- DPE actuel : idéal entre E et G. C ou D : ROI faible.
- Surface : 60 à 200 m² optimum. < 50 m² : ticket trop petit. > 250 m² : trop complexe sans plan.
- Toiture : exploitable PV (terrasse, tuiles non classées) → bonus.
- Zone ABF : à éviter pour les chantiers lourds (sauf bastide spécialisée).
- Capacité de décision : propriétaire unique > SCI familiale > copropriété mixte > copropriété dégradée.
- Délai vente acceptable : > 4 mois (Mandat Énergie) ou > 8 mois (rénovation complète).
Les biens « non-cibles » mais piégeux
Trois cas où le Mandat Énergie peut sembler évident mais ne l'est pas :
- Bien neuf RT2012 / RE2020 : déjà optimisé, gisement DPE inexistant. Le dispositif n'apporte rien.
- Bien tout petit (< 35 m²) : ticket travaux disproportionné rapport au prix vente. ROI plafonné.
- Bien hyper-premium déjà bien classé (B+) : aucun gain DPE possible. Photovoltaïque seul peut suffire à valoriser, pas un dispositif complet.
Pour aller plus loin à Marseille
Questions fréquentes
Mon bien n'est pas dans la liste « fort ROI ». Faut-il quand même tenter ?
Oui, l'audit initial est gratuit. Beaucoup de biens « moyens » sur le papier surperforment en pratique selon localisation précise et profil acquéreur.
Le ROI 2,8 sur les pavillons 11e-13e est-il garanti ?
C'est une moyenne. Sur les 38 pavillons étudiés, la dispersion va de ROI 2,1 à 3,5. L'audit individualise.
Le Mandat Énergie est-il aussi pertinent à Aix qu'à Marseille ?
Différemment. Le marché Aix est plus tendu, le DPE pèse moins en ROI absolu mais le Mandat Énergie reste positif sur 70 % des biens hors hyper-centre.
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