Le parc ancien marseillais est exceptionnel — bastides, hôtels particuliers d'Aix, immeubles haussmanniens, cabanons du littoral, mas du Pays d'Aubagne — mais sa performance énergétique est massivement à la traîne. Près de 60 % des logements antérieurs à 1948 sur la métropole sont classés E, F ou G en 2026. Comment intervenir intelligemment ?
Les quatre familles de bâti ancien marseillais
Bastide provençale
XVIIIe-XIXe, murs en pierre épais (60-90 cm), toiture tuile canal. Forte inertie : confort d'été préservé. Faible isolation toiture et menuiseries d'origine. Levier prioritaire : combles + menuiseries + PAC réversible.
Immeuble haussmannien centre
2e, 6e, rue Paradis, Préfecture, Aix centre. Façades classées, ITE impossible. Levier : isolation par intérieur (perte 5-7 cm), VMC double flux, PAC air-air gainable, photovoltaïque toiture si autorisé.
Maison ouvrière années 30
Belle de Mai, Saint-Mauront, Saint-Henri. Murs briques creuses, peu isolés, toiture terrasse. Levier : ITE possible si non classé, isolation toiture, PAC air-eau. Saut DPE souvent spectaculaire (E vers C).
Cabanon littoral
Calanques, Estaque, Niolon, Cassis. Construction modeste, très exposée au vent. Souvent F ou G. Solaire excellent (plein sud), mais ABF ou Calanques limitent. Levier : PAC air-air + petit PV en cour.
L'inertie thermique : un atout marseillais sous-estimé
Les murs en pierre des bastides ont une inertie thermique massive. C'est un atout précieux à Marseille où le confort d'été pèse autant que l'hiver. Concrètement : une bastide bien isolée en toiture peut rester à 26 °C en juillet sans climatisation, alors qu'un pavillon béton-parpaing années 80 monte à 32 °C.
L'audit énergétique avant vente doit valoriser cette inertie. Le DPE 2021 la prend en compte (coefficient été), et l'argument est très porteur sur les acquéreurs sensibles au confort estival sans surconsommation de clim.
Les pièges à éviter sur l'ancien
- Boucher les murs avec un isolant inadapté : sur pierre ou pisé, l'isolant doit être perspirant (chanvre, fibre de bois, liège). Sinon : humidité, désordres.
- Remplacer toutes les menuiseries d'un coup en zone ABF : refusé en bloc. Procéder par lots, en concertation avec l'architecte des Bâtiments de France.
- Installer une chaudière gaz neuve sur G : argent gaspillé, le DPE bouge à peine. Direct PAC.
- Multiplier les climatiseurs en façade : refus ABF quasi systématique, et dégradation visuelle.
Le Mandat Énergie sur l'ancien : une approche structurée
Le dispositif Mandat Énergie marseillais a été pensé pour les contraintes du bâti ancien : audit avec architecte spécialisé, validation ABF préalable, choix d'équipements compatibles, financement structuré sur 7 à 12 ans.
Pour aller plus loin à Marseille
Questions fréquentes
Peut-on isoler par l'extérieur une bastide ?
Rarement. Les bastides ont des façades caractéristiques (enduits chaux, modénatures) que l'ITE dégraderait. Privilégier l'isolation par l'intérieur sur les murs froids et l'isolation toiture, plus efficace par m³ traité.
Le DPE 2021 valorise-t-il l'inertie des murs en pierre ?
Oui, partiellement, via le coefficient « confort d'été ». À Marseille, l'algorithme tient compte du climat méditerranéen et de l'inertie des murs lourds.
Les pompes à chaleur fonctionnent-elles bien sur les bastides ?
Très bien en général. Le climat doux marseillais évite les périodes de fonctionnement en relève rare. Privilégier des modèles à modulation pour ménager l'inertie du bâti.
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